探索去库存新政，多地不再新建安置房

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 日前徐州出台楼市新政，明确不再新建安置房，鼓励国有企业收购存量商品住房用作安置房。

在去库存大背景下，今年以来，徐州、资阳、常州、无锡等地均明确表态不再新建安置房，合肥提出原则上停止安置房用地供应。

房票安置是各地征地补偿安置的重要渠道，2022年以来，受楼市销售不振和库存压力等影响，多地重启房票安置，至今已有数十个城市推出相关政策。今年以来，无锡、合肥、常州等地加大房票安置力度，包括延长使用期限、加大补贴力度、扩大使用范围等。除此之外，今年各地也在探索直接购买商品房、团购商品房、存量安置房调剂等征地补偿安置渠道。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，多地征地补偿安置方式的转变，是对4月中央政治局会议提出的消化存量房产和优化增量住房相结合的房地产管理新基调的落实，也是对6月7日国常会明确的解放思想、拓宽思路消化和盘活存量房产要求的探索。

李宇嘉表示，各地政府根据当地情况制定具体的安置政策，将对去库存带来积极影响，未来不仅是三四线城市，一二线城市也可能会推广相关政策。

多地不再新建安置房

日前，徐州推出16条房地产新政，其中明确，不再新建安置房，鼓励国有企业收购存量商品住房用作安置房。

克而瑞数据显示，6月徐州新房成交12万平方米，环比下降18%，同比下降17%。上半年徐州新房合计成交65万平方米，较去年同期下降47%。徐州去库存压力较大，6月库存量为290万平方米，去化周期为22.7个月，较去年同期增加29%。

无独有偶，6月13日，江苏省又一城市常州也在新政中明确，非社会资本受让土地未实质性开工建设的安置房项目一律不再建设，一律不再新增安置房用地供应，不再新建安置房。有安置需求的地区，可采取直接购买或以房票购买商品房的方式用于安置房。

常州情况与徐州类似，新房销售表现欠佳，面临较大的库存压力。前述机构数据显示，6月常州库存量达484万平方米，去化周期34个月，同比大增55%。

21世纪经济报道记者不完全统计发现，今年以来，徐州、常州、资阳、无锡均明确不再新建安置房，合肥也明确，除了政策另行规定外，全市原则上停止安置房用地供应。另外，鄂州在4月出台的新政中提出，原则上不再新建集体土地上的安置房，已批未建的也不再建设。

2022年、2023年也有多地推出类似政策，包括信阳、郑州、温州、海东、丽水等等。

“不再新建安置房主要是因为当前市场销售不断下滑，多地去库存压力较大。”中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，不再新建安置房，意味着不再新批安置房建设用地，从土地供给端减少市场供应。

重庆大学管理科学与房地产学院教授周滔进一步向21世纪经济报道记者表示，我国房地产市场经过多年高位运行后进入了缓冲期和消化期，大量城市，特别是三四线城市新房库存持续累积，继续新建安置房会进一步恶化市场供需关系。因此，采取“非实物安置”的方式消化新房存量是一个地方政府常用的“去库存”手段。

多元化安置助力去库存

房票安置是多地重点推行的征地补偿安置方式，这一政策在上一轮棚改高峰期中得到推广，2022年以来，受新房销售承压等影响，房票政策重回大众视野，在更多三四线城市推广开，并向超大、特大城市扩散，至今已有数十个城市出台相关政策。

在明确不再新建安置房的城市中，信阳、郑州、温州、丽水、无锡、合肥、常州等地也力推房票安置。今年以来，部分城市进一步加大房票安置力度，包括延长使用期限、加大补贴力度、扩大使用范围等。

如5月1日，无锡在新政中明确，允许延长房票使用期限，延长期不超过一年；在一定时间内购房的，按购房使用房票金额给予5%~7%的补贴；扩大房票使用人范围，全市通用。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，房票安置能对市场销售产生一定带动作用，助力去库存。但开展房票安置的资金短期仍以地方财政为主，地方财政承压，房票安置执行的难度也相对较大。另外，李宇嘉认为，相较安置房，房票安置的商品房房源价格相对高，房源区位也难以完全满足被征收对象的需求。

今年官宣不再新建安置房的城市也在探索其他征地补偿安置渠道，比如直接购买或团购商品房、存量安置房调剂等。如鄂州在4月楼市新政中明确，要积极推行团购商品房安置。

但落细落实新的安置渠道也要疏通堵点。以购买商品房作安置房为例，王业强表示，这需要大规模资金投入，目前地方财政压力较大，依靠银行贷款如何实现长期的资金平衡等问题还需要进一步考虑。另外，收购商品房作安置房仅覆盖土地和建安成本，企业还要自行消化大量管理、营销、财务费用以及各种税费成本，房企需要承担更大的资金压力。除此之外，安置房的需求存在一定条件限制，市场房源很难完全匹配。

但整体而言，在受访专家看来，各地征地补偿安置渠道从新建安置房转向消化存量房，将对去库存、缓解当地楼市压力带来积极影响。

但周滔认为，这种影响或有限。一方面，基于安置所产生的需求对现有新房存量而言是杯水车薪，且货币安置亦会受二手房市场的分流，不能根本上改变现有市场的需求结构。

另一方面，对地方政府而言，以往依靠棚改、旧改等驱动城市片区拆迁的条件在于房地产市场的繁荣，房企能够且愿意拿地或者参与一级开发、一二级联动开发，但是目前房地产市场的状况并不能有效激励房企的有效投入。因此，目前的拆迁安置由过去的“土地财政导向”变为“民生导向”，其规模与过去不能同日而语。

从目前来看，不再新建安置房的城市以三四线城市为主。周滔认为，这主要是因为三四线城市的去库存压力更大。不再新建安置房是地方政府应对房地产市场形势的一种政策选择，很多地方政府将安置模式的转变视为调控房地产市场的手段，这会产生政府间模仿学习的情况，至于会不会成为大趋势还要看房地产市场未来的走势。

王业强则表示，随着“517”政策的实施，央行3000亿元保障性住房再贷款的落实，未来会有更多城市推广这一政策，库存压力较大的城市或大城市周边的卫星城市或率先推广这一政策。

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