“十一”黄金周楼市呈分化态势

从8月末至9月初，多城密集出台房地产调控政策以持续提振楼市。政策频出，又恰逢楼市传统销售旺季，这个“十一”黄金周的楼市很受关注。汇总各地情况看，“十一”黄金周期间，一些城市的房地产市场在政策调整的背景下活跃度有所提升。不过，城市之间的分化依然明显。

对“十一”黄金周楼市的重点关注源于近期密集出台的一系列房地产调控政策。7月24日召开的中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。随后，“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷等政策相继推出。8月底至9月初，四个一线城市纷纷宣布执行“认房不认贷”政策。广州成为调整限购政策的首个一线城市，其他调控政策也纷纷在不同城市陆续落地。

今年“十一”黄金周，一些城市的楼市热度较高，甚至出现了一些热销楼盘。开发企业加大推盘力度和优惠幅度，摩拳擦掌促销售。一线城市中，广州楼市表现更为突出，看房量和成交活跃度均有明显回升，原因在于“认房不认贷”“下调二套房首付比例”“优化限购”等多项政策密集出台，全面支持刚需和改善性住房需求，向市场释放了积极信号。中指研究院数据显示，广州市场黄金周期间网签面积较2022年同期日均增加13.2%。

市场呈现分化态势。城市内部有分化，如广州中心区域的核心板块以及刚放开限购的番禺、黄埔等区域成交较好，周边几个区域市场则相对较为冷清。此外，武汉、苏州、青岛等城市市场热度相对较高。宁德、东莞、梅州等城市成交量较去年“十一”黄金周有所增长。但受到长假期间出游和返乡人数较多等因素影响，有相当数量的城市楼市表现相对平淡。

这一个多月以来，在多轮房地产政策作用下，看房者增多，二手房挂牌量增加，表明在一些城市尚有不少购房需求，潜力有待进一步深挖。二手房挂牌量的增多表明置换需求正在释放。

不过，在当前房地产市场中，观望情绪仍在弥漫，购房者信心有待继续恢复。很多销售人员和中介服务人员都有这样的感受，看房的人多，形成实际购买的人少，购房者对政策优化仍有期待。买涨不买跌是普遍心态，历史经验表明，观望者在判断房价将出现涨价趋势，甚至已经出现小幅涨价时匆忙出手购房的情形更多。目前，各地和有关部门已经出台了很多降低购房门槛、减少购房资金压力的政策，但购房者仍然希望再等等再看看，看是否会有更多的优惠政策出台，以及价格是会涨还是会跌。

房价的涨跌与政策的确密切相关，但最终的决定因素还是市场供需状况。政策会在一定程度上对供需起到调节作用。比如“认房不认贷”政策出台之后，之前被认定为买二套住宅的家庭重新认定为具有首套资格，原本首付不够不考虑买房，现在可以“上车”了。或者原本首付太高只能买个小户型，现在首付比例下降，可以在面积上增大一些。家庭收入也是决定购房需求的一个重要因素。促进住房消费，要从稳定就业，以及让家庭收入更可持续和有稳定预期入手。说得通俗些，兜里有钱，才敢消费，才会动买房或者改善居住条件的心思。此外，让更多人享有良好的教育、医疗、养老等公共服务，减轻这些方面的后顾之忧，也是提振住房等消费的基础因素。

房地产市场的复苏温和缓慢。当前房地产市场仍处于调整周期，区别于过去一出台房地产调控政策就产生立竿见影的效果，进而房价重新进入快速上涨的轨道，如今房地产市场企稳回升速度相对缓慢。这与我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势密切相关。房地产市场供求已总体平衡，一些城市甚至供大于求。但我国经济高质量发展大势没有变，随着城镇化进程的推进，以及居民对美好居住生活需求的持续提升，房地产市场仍有广阔发展前景。随着调整优化政策措施陆续落地见效，经济恢复向好，未来房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。

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