从马甲抢地到国资托底北京市第三轮集中土拍正式完成

本年度集中土拍落幕:从马甲抢地到国资托底

11月27日上午，伴随着北京市房山区拱辰街道地块落槌，北京市第三轮集中土拍正式完成至此，22个热点城市全部完成了今年的三轮集中土拍

今年以来，自然资源部在热点城市实行集中供地，即集中发布土地出让公告，集中组织出让活动，且集中供地活动的节奏每年不超过三次作为土地供应端的重大调整，集中供地对房企的资金归集方式，开发节奏，市场供应节奏都有着重大影响，同时也能更直观地反映市场景气程度

从今年的市场表现来看，三轮集中土拍经历了火爆—冷淡—平稳的热度变化，一个直观表现是，首轮集中土拍热度较高，不少房企注册马甲公司参与抢地，二轮土拍热度骤降，流拍，流标现象增多，溢价率降低，三轮集中土拍的流拍，流标现象明显减少，国资房企表现强势，成为一股重要的托市力量。

这与土拍规则调整，楼市政策变化，房企策略调整都有关系有从业者指出，尽管政府部门降低土拍门槛，但下半年以来的流动性紧缩，仍使得房企的拿地意愿骤降，并影响到第二轮和第三轮的集中土拍从第三轮土拍的结果来看，到目前为止，市场信心仍未完全恢复

规则逐渐友好

在今年的三轮集中土拍中，南热北冷的局面一直未能改变从首轮集中土拍开始，南方城市就保持着不错的热度，由于未设置最高限价，重庆以38.82%的首轮土拍溢价率，创下集中供地下的最高溢价率记录，部分地块的溢价率甚至超过100%

相比之下，沈阳，长春，青岛等北方城市相对冷淡在全部三轮集中供地中，青岛的溢价率仅为2.5%，可谓贴地飞行长春则成为流拍情况最多的城市之一，三轮集中供地中，分别有13宗，8宗，9宗地块未能成交，竞买人数不足是主要原因

上海易居房地产研究院认为，土地交易的冷热不均，是由于不同城市的楼市热度，库存情况，土地质量有所差异。

北京因楼市基本面较好，三轮集中供地均有一定热度今年全年，北京三个批次集中供地总量达到85宗，成交量57宗，成交总金额1900.41亿元，均为最近几年高位在严格的竞拍规则之下，土地成交平均溢价率仅为5.6%，为最近几年最低

从规则设计上，三轮土拍的规则经历了不断完善的过程，一些漏洞逐渐被修补。

比如，在首轮集中土拍中，为提高中标率，不少房企注册了大量马甲公司进行抢地，并导致单宗地块的竞买人数量达到数十家此后，东莞，南昌，苏州等多个城市出台政策，对这种现象进行遏制在第二轮和第三轮集中土拍中，马甲公司近乎绝迹

此外，首轮土拍溢价率较高的重庆，深圳等地，也通过设置最高限价，资金审核等措施，对溢价率进行控制总体来看，22城第二轮集中供地的平均溢价率已经从两位数降至个位数广州，青岛，天津，武汉，长春，沈阳等城市的溢价率甚至不足1%

除规则变化外，下半年以来的房企流动性受挫，也成为第二轮集中土拍热度大降的原因北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，公司会把资金归集起来，优先用于发工资，还债，根本没有精力参与土拍

到年末的第三轮集中供地时，房企的信心仍未恢复对此，部分城市继续调整规则贝壳研究院指出，第三轮集中供地规则变化主要体现在房企资质，资金要求以及配建比例三个方面:就房企资质而言，南京第三轮集中供地降低企业资质门槛以及放宽联合拿地的限制，就资金要求而言，苏州的保证金比例从50%下调至30%，首付款比例由60%下调至50%，广州允许土地款分期支付，部分地块取消一个月内一次性付清总价的要求，调整成最长6个月内付清，就配建比例而言，合肥第三批次有9宗地无配建保障性租赁住房要求，比第二批次增加9宗，杭州51宗地中有42宗为纯宅地

此外，成都，合肥，苏州，深圳与杭州等城市的核心区供应规模均有明显增加，体现出供地品质的提升以杭州为例，目前三批次预公告的核心区供应规划建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明显上升

信心仍未恢复

规则的变化起到了一定效果，在第三轮集中土拍中，流标，流拍现象较第二轮明显减少。据中国网财经统计，合肥和沈阳这四个城市的终止率和拍卖率均超过一半，分别达到594%和58.70%。此外，成都被终止，运行率为30.67%，而热点城市苏州也达到了104%。

而在第三轮土拍中，杭州的35幅涉宅地块全部出让在溢价率上限降至10%的情况下，杭州第三次集中供地土拍整体溢价率高达7%，有24幅地块拍至10%的溢价率上限，触顶进入线下摇号环节

此外，长沙，合肥，广州，福州等城市的流拍率也明显降低。。

但部分城市的情况仍然未能改善沈阳的第三轮集中土拍中，共推出27宗地块，其中有19宗土地流拍，流拍率达到70%剩余8宗土地中，有7宗底价成交

房企还是处在观望状态中，拿地意愿不强，而且大部分房企的资金也有限前述房企人士表示，虽然第三轮集中土拍的数量较大，质量也较高，符合前松后紧的传统供地节奏，但到目前为止，大部分房企还没感受到信贷，市场层面的改善

针对流动性紧缩对市场带来的影响，今年9月以来，监管层逐渐释放政策纠偏信号12月初召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出，更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环另有不少城市从放松预售资金监管，人才购房补贴，出台限跌令等方面出手调整

但根据21世纪经济报道的调研，政策端的利好尚未真正落地有房企反应，金融机构的政策并未有根本变化，贷款周期，成本仍然偏高加之偿债高峰期即将到来，房企的可支配资金仍不充裕

事实上，在第三轮集中供地中，国资的参与度进一步增强，并成为一股重要的托底力量申港证券指出，长春，长沙，沈阳，天津，北京国央企取地占比分别为100%，82%，75%，72%，75%民营房企的参拍积极性稍高的城市，仅限于土地市场表现较好的武汉，杭州

其中，除国资房企外，地方政府背景的城投公司也开始登台在无锡成交的20宗土地中，政府平台取地17宗，在南京成交的31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌浙商证券研报数据显示，除上述两城外，在深圳，苏州，广州第三轮集中土拍中，城投公司的参与率也均超过50%

事实上，在第二轮集中土拍中，国资房企和城投公司就有一定的参与度分析人士认为，这也可视为市场信心不足下的托市之举

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，从增加供应，稳定地价的初衷来看，集中土拍的效果已基本达到，土地价格企稳，对稳房价有着积极作用但未来的土地市场走势，仍有赖于住宅市场的回暖和房企信心的恢复预计在明年的集中供地规则中，将继续视市场情况，做出针对性的调整

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