上海二手房市场开始降温已跌至疫情前的月均成交水平

新政之下，上海二手房市场开始降温。

据上海中原地产监测，继7月份成交量环比下降15%后，8月份二手房成交量环比降幅扩大至24.3%，成交套数从7月的2.4万套跌至1.8万套，同比更是下挫39.5%。

这是今年以来最大幅度的下跌1.8万套的成交量，已跌至疫情前的月均成交水平自7月份起成交量连续2个月下跌，也预示着持续大半年的楼市狂欢基本结束上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示

成交量大幅下降的背后，是不少购房者的弃购。

日前，上海多家银行执行二手房贷款的三价就低新规后，不少购房者的首付比例大幅提升。

有购房者向记者表示，其看上的一套位于浦东新区航头镇的动迁房，合同价在460万元，而中介反馈的涉税评估价仅为227.3397万元，约为合同价4.9折。

三价就低原则下，该购房者原本预计的298万元贷款额度大幅缩水至147万元，其首付也从原本的161万元提高至318万元，首付比例近7成。

上涨的首付压力下，除了部分能凑齐的情况外，还有许多购房者选择了弃购。

我们有个客户实在凑不足钱，房东也比较好说话，最终和平解约了，链家某门店中介向记者表示，旁边门店的客户选择直接解约，定金也不要了。

有已经交了首付但贷款额度受到挤压的购房者就表示，如果我只付了定金，没有付首付的话，我会选择损失10万定金，直接止步交易。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前二手房的贷款政策，对于支付能力不强的买家形成了相当大的打击，如果没有好的选项，不排除这部分需求转向新房市场或者干脆搁置购房计划。

在当前环境下，有中介向买家提供了部分保护措施，协助买卖双方签订补充协议，如果到时候贷款影响了很多，补不上钱，双方就和平解约。

但目前来看，这一补救措施效果较为有限据上海链家的数据，8月份带看量环比下降5%，已连续3个月出现环比下跌，预示着成交量增长缺乏动力，同时，新增客户量环比有所增长，说明观望氛围持续

不只是成交量的下滑，二手房的价格也出现了较为明显的松动。

同策好房提供的数据显示，8月2日—29日的四周内，成交均价分别为39119元/平方米，38586元/平方米，38051元/平方米，37201元/平方米，整体呈下行态势。

另据上海链家研究院，8月份的成交均价绝对值为3.8万元/平方米，是今年以来首次明显的下降，环比下降8%，同比下降5%这一成交均价已跌至2019年的月均成交水平

这也是本轮调整的特点以往调控政策对二手房价格端的影响更偏向于细水长流，主要是通过影响成交量进而传导到对价格的影响而此次对价格端的影响却是立竿见影，成交量萎缩的同时，价格也出现明显的下滑，一朝跌回涨价前杨雨蕾表示

有长期关注二手房市场的购房者发现，其朋友圈的中介近期发出的房源都有明显降价，至少是比最高点低了。

8月下旬，有中介向其发来一套二手房，位于上海浦东陆家嘴附近某90年代小区，逾40平，总价近350万元，彼时该套房源已降价了约22万元业主急卖，之前成交很多在9万元，这套8万以下都有可能，中介向该购房者表示

记者从浦东另一板块的中介处了解到，在二手房核验价新规的出台之后，不少房子了议价空间，二三十万向下议也是可能的。

这一向下的态势或有望持续。

作为房东，客源减少后，对于价格的坚持度也会逐步下降尤其是一些总价7，8百万以上的房源，看房人数明显减少，如果房东急于出售的话，不排除价格率先出现松动的可能卢文曦认为

另外，从二手房挂牌量来看，中原地产数据显示，7月后，每周新增挂牌量均有所减少，8月则进一步收缩。

今年周度新增高峰大约在1.2万套左右，大部分时间在1.1万套左右震荡，但进入7月后出现下坠，8月则跌勉强站上8千套，下跌的趋势已经明朗卢文曦分析，挂牌相当于新房供应，没有供应不可能有成交，伴随着政策出台，市场预期也在发生转变，短期内也不可能有利好性政策因此，二手房的‘金九’市场不必给予太多期望

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